Bauherren aufgepasst: Die Tücke des baurechtlichen Freistellungsverfahrens

13.7.2017

Als gäbe es nicht schon genug Sorgen, so kommt es auch immer wieder zu nachbarlichen Streitigkeiten! Eine jüngst ergangene Entscheidung des OVG Koblenz zeigt es dabei wieder deutlich: Man sollte für alles Beweise sammeln, hier im Fall insbesondere vor Baubeginn Auskünfte über Vermessungen der Geländehöhe einholen.

§ 67 der rheinland-pfälzischen Landesbauordnung (LBauO) bietet Bauherren die Möglichkeit, unter gewissen Umständen ein Bauvorhaben im sog. Freistellungsverfahren durchzuführen. Dies bedeutet, dass mit dem geplanten Vorhaben begonnen werden darf, wenn die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats nach Vorlage der erforderlichen Bauunterlagen erklärt, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Selbst wenn dies nicht der Fall sein sollte – was ja grundsätzlich für den Bauherrn von Vorteil ist – trägt der Bauherr jedoch natürlich die Verantwortung für die Rechtmäßigkeit seines Baus.

Eine aktuelle Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Koblenz vom 24.02.2016 gibt Veranlassung dazu, auf die möglichen Konsequenzen dieser Vorschrift hinzuweisen.

Der Kläger wandte sich in diesem Fall gegen eine von seinem Nachbarn an die Grenze gebaute Garage, die aus seiner Sicht die nach der rheinland-pfälzischen Bauordnung höchstzulässige grenzständige mittlere Wandhöhe von 3,20 um ca. 1 m überschritt. Der Kläger war Eigentümer des Grundstücks, welches an das Baugrundstück des im Rechtsstreit beigeladenen Nachbarn angrenzte. Er hatte vor Errichtung seines Hauses zwischen 2002 und 2003 den Höhenverlauf seines Grundstücks durch die mit der Bebauung beauftragte Firma ermitteln lassen und legte seiner Bebauung zudem die von einem amtlich bestellten Vermessungsingenieur vor Baubeginn vermessenen Höhenpunkte zu Grunde. Zum Zeitpunkt der Bebauung durch den Kläger war das Nachbargrundstück noch unbebaut. Im Jahre 2008 begann sodann der beigeladene Nachbar im Freistellungsverfahren mit der Errichtung eines Wohnhauses nebst der an das Grundstück des Klägers grenzenden Garage.

Der Kläger wandte sich vor dem Verwaltungsgericht Mainz gegen diese Bebauung und stützte sich dabei auf auf eine Vorschrift der LBauO (§ 8 Abs. 9), wonach Garagen, die mit einem Tiefenabstand zum Nachbargrundstück von weniger als 3 m errichtet werden, nur bis zu einer Höhe von 3,20 m über die Geländeoberfläche ragen dürfen. Die Parteien stritten sodann über das tatsächliche Höhenniveau der aneinander grenzenden Grundstücke im Bereich des Garagenbaus.

Das Oberverwaltungsgericht gab in zweiter Instanz (abweichend von der ersten) dem Kläger Recht (Az. 1 A 10815/15.OVG). Zwar sei der Ist-Zustand des Geländes nicht mehr identisch mit dem ursprünglichen, natürlichen Zustand. Die vermeintliche Unaufklärbarkeit der Geländehöhe gehe jedoch in dem zu entscheidenden Fall nicht zu Lasten des Klägers, wie es die Vorinstanz noch angenommen hatte. Da die auf Veranlassung des Klägers vor Baubeginn durchgeführte Vermessung, die nachvollziehbare Höhenpunkte im Grenzbereich aufwies, zu einem Zeitpunkt erfolgt sei, an dem bezüglich der Geländehöhe noch kein Streit bestand und auf deren Grundlage eine Überschreitung der abstandsrechtlich relevanten Höhengrenze von 3,20 m gegeben sei, komme so hohe Beweiskraft zu, dass sie nur von durch den Beigeladenen – ebenso vor Baubeginn – durchgeführten und plausiblen Messungen hätte erschüttert werden können. Solche konnten nicht vorgelegt werden.

Das bittere Ergebnis für den beigeladenen Nachbarn: Die Garage ist auf ihrer gesamten Breite auf eine Höhe von 3,20 m und damit um 1 m zurück zu bauen – eine wirtschaftliche schmerzhafte Konsequenz.

Beim Hausbau im Freistellungsverfahren sollten Bauherren daher vor Baubeginn Auskünfte über Vermessungen der Geländehöhe – insbesondere – im grenzständigen Bereich zu Nachbargrundstücken einholen!

BETEILIGTE ANWÄLTE